Barriers in the work of a court expert in the field of real estate valuation
DOI:
https://doi.org/10.26485/SPE/2021/118/10Keywords:
real estate valuation, property appraiser, judicial proceedingsAbstract
Background: The institutional environment of the real estate market in the context of the work of a property valuation court expert. The author analyzes the problems that hinder the valuation process for the purposes of court proceedings. The opinions issued often influence the decisions of the court. They also affect the perception of the real estate market functioning by its participants. Therefore, high quality of opinions is essential for the certainty of business transactions.
Research purpose: The aim of the article is to identify and classify the problems occurring in the process of property valuation for the purposes of court proceedings in theoretical aspects. Moreover, the article verifies the results of own research.
Methods: The article identifies and classifies the problems on the basis of a critical analysis of literature, legal regulations and documents. Then, qualitative research has been carried out and the results have been quantified.
Conclusions: The problems occurring in the valuation process for the purposes of court proceedings are included in the article.
References
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r., nr 207, poz. 2109 z późn. zm.).
Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 24 stycznia 2005 r. w sprawie biegłych sądowych (Dz.U. z 2005 r., nr 15, poz. 133).
Ustawa budżetowa na rok 2019 z dnia 16 stycznia 2019 r. (Dz.U. z 2019 r., poz. 198).
Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. z 2020 r., poz. 1575).
Ustawa z dnia 21 sierpnia 2004 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2020 r., poz. 65 z późn. zm.).
Adamuscin A., Palicki S., Rącka I., Real Estate Appraisal in Central-Eastern Europe: Comparative Analysis of Poland and Slovakia, Real Estate Management and Valuation 2017/25/4, s. 50–62.
Austin G.W., Select the Out-of-Town Appraiser: New Social Science Research on Real Estate Expert Witness Selection, American Bar Association, Section of Litigation, Transformers: Making the Complex Understandable and Compelling, ABA Annual Meeting, 2014.
Badowska-Zygmuntowicz K., Specyfika operatu szacunkowego jako dowodu w postępowaniu cywilnym, Zeszyty Naukowe Państwowej Wyższej Szkoły Zawodowej im. Witelona w Legnicy 2016/1 (18), s. 7–13.
Blackledge M., Introducing property valuation, Routledge, London 2009.
Cooper R., Sayce S., Smith J., Venmore-Rowland P., Real Estate Appraisal: from value to worth, John Wiley & Sons, Oxford 2009.
Crosby N., Kincaid D., Murdoch J., Lavers A., Expert valuation witnesses in Australia and the UK, Journal of Property Research 2003/20/3, s. 281–304.
Derlatka J., Wartość nieruchomości jako przedmiot opinii rzeczoznawcy majątkowego oraz uwagi na tle wyroku Sądu Najwyższego z 26 stycznia 2018 r., II CSK 117/17, Zeszyty Naukowe Uniwersytetu Rzeszowskiego. Seria Prawnicza 2019/2, s. 41–62.
Dietrich J.R., Harris M.S., Muller III K.A., The reliability of investment property fair value estimates, Journal of Accounting and Economics 2000/30/2, s. 125–158.
Dzierżanowska J., Studzińska J., Kryteria oceny dowodu z opinii biegłego w orzecznictwie sądów powszechnych i sądu najwyższego, Roczniki Nauk Prawnych 2015/25/2, s. 21–47.
Grabowska B., Pietryka A., Wolny M., Biegli sądowi w Polsce, Helsińska Fundacja Praw Człowieka, Warszawa 2014.
Hager D., Lord D., The property market, property valuations and property performance measurement, Journal of the Institute of Actuaries 1985/112, s. 19–60.
Hoyt R.W., Aalberts R.J., New requirements for the appraisal expert witness, The Appraisal Journal 1997/65/4, s. 342–349.
Hozer J., Zwolankowska M., Kokot S., Kuźmiński W., Wykorzystanie nieklasycznych modeli ekonometrycznych w szacowaniu wartości nieruchomości gruntowych, Przegląd Statystyczny 2000/47/1–2, s. 35–41.
Joński K., Klimczak J., Ostaszewski P., Włodarczyk-Madejska J., Biegły w postępowaniu sądowym. Kompleksowy obraz systemu w świetle badań aktowych, ankietowych, statystycznych i ekonomicznych, Instytut Wymiaru Sprawiedliwości, Warszawa 2016.
Joslin A., An investigation into the expression of uncertainty in property valuations, Journal of Property Investment & Finance 2005/23/3, s. 269–285.
Klamer P., Bakker C., Gruis V., Research bias in judgement bias studies – a systematic review of valuation judgement literature, Journal of Property Research 2017/34/4, s. 285–304.
Konowalczuk J., Ramian T., Potrzeby i bariery informacyjne rynku nieruchomości z perspektywy wyceny nieruchomości w Polsce, Studia i Materiały Towarzystwa Naukowego Nieruchomości 2012/20/2, s. 105–118.
Kucharska-Stasiak E., Ekonomiczny wymiar nieruchomości, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 2016.
Kucharska-Stasiak E., Źróbek S., Cellmer R., Forms and Effectiveness of the Client’s Influence on the Market Value of Property-Case Study, Real Estate Management and Valuation 2018/26/3, s. 82–92.
Lai T., Wang K., Appraisal smoothing: The other side of the story, Real Estate Economics 1998/26/3, s. 511–535.
Liao H.F, Chu N.Y., Peng C.W., Awareness of independence of real estate appraisers: An Empirical Analysis, International Real Estate Review 2018/21/3, s. 295–316.
McCann W.A., The real estate appraiser’s role as an expert witness in zoning matters, The Appraisal Journal 1991/59/1, s. 76.
Olczyk M., Operat szacunkowy jako dowód w postępowaniu administracyjnym, Rynek – Społeczeństwo – Kultura, nr spec. 2017/26, s. 109–113.
Olszak-Pawłowska A., Biegły w postępowaniu sądowym. Postulaty De Lege Ferenda, Roczniki Nauk Prawnych, 2009/19/2, s. 119–132.
Pawlukowicz R., Globalizacja a model ekonometryczny jako narzędzie polskiego rzeczoznawcy majątkowego, Studia i Materiały Towarzystwa Naukowego Nieruchomości 2007/15/1–2, s. 37–46.
Pietkiewicz P., Wymogi dotyczące opinii biegłego, w: M. Łuszczak, R. Morek (red.), Dowód z opinii biegłego w postępowaniu arbitrażowym, Naczelna Rada Adwokacka, Warszawa 2016, s. 36–41.
Pinto I., Picoto W.N., Professional ethics and governance: understanding appraiser independence, International Journal of Business Governance and Ethics 2016/11/4, s. 290–312.
Projekt ForensicWatch, Europejskie Centrum Inicjatyw w Naukach Sądowych oraz Centrum Nauk Sądowych Uniwersytetu Warszawskiego: Wynagrodzenia biegłych sądowych. Polska na tle krajów europejskich, 2016.
Projekt ForensicWatch, Europejskie Centrum Inicjatyw w Naukach Sądowych oraz Centrum Nauk Sądowych Uniwersytetu Warszawskiego: Wyniki badania na temat oczekiwań środowisk prawniczych dotyczących funkcjonowania instytucji biegłego sądowego, 2015.
Quan D., Quigley J., Price formation and the appraisal function in real estate markets, Journal of Real Estate Finance and Economics 1991/4/2, s. 127–146.
Richmond D.R., The emerging theory of expert witness malpractice, Capital University Law Review 1993/22, s. 693.
RICS Standards, Surveyors Acting as Expert Witnesses: Practice Statement and Guidance Notes, Royal Institution of Chartered Surveyors, London 1997.
Scott R.W., Lords of the dance: Professionals as institutional agents, Organization Studies 2008/29/2, s. 219–238.
Sobków R., Zakres swobody biegłego przy gromadzeniu materiału faktograficznego w trakcie sporządzania opinii sądowej – teoria i praktyka, Przegląd Prawno-Ekonomiczny 2017/40/3, s. 133–142.
Tomaszewski T., Dowód z opinii biegłego w procesie karnym, Wydawnictwo Instytutu Ekspertyz Sądowych, Kraków 1998.
Tzioumis K., Appraisers and valuation bias: An empirical analysis, Real Estate Economics 2017/45/3, s. 679–712.
Uberman R., Wybrane problemy wyceny nieruchomości z prawem do złóż kopalin dla potrzeb ustalenia opłaty za użytkowanie wieczyste, Zeszyty Naukowe Instytutu Gospodarki Surowcami Mineralnymi i Energią PAN 2016/96, s. 311–321.
Wolverton M.L., Self-perception of the role of the appraiser: Objective opinions or price validations?, The Appraisal Journal 2000/68/3, s. 272.
Załęczna M., Instytucjonalne uwarunkowania rozwoju rynku nieruchomości w Polsce na tle doświadczeń państw zachodnich, Wydawnictwo Uniwersytetu Łódzkiego, Łódź 2010.
Ziółkowska B., Teoria i praktyka wykonywania zawodu rzeczoznawcy majątkowego w Polsce, Acta Universitatis Lodziensis. Folia Oeconomica 2012/267, s. 173–183. Zyga J., Miejsce modelu ekonometrycznego w wycenie nieruchomości, Studia Ekonomiczne 2014/204, s. 220–228.
Źróbek S., Kucharska-Stasiak E., Naimaviciene J., Tupenaite L., Selected aspects of real estate appraisers’ professional training on the background of economic theory, Journal of International Studies 2016/9/2, s. 150–157.
Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 21 sierpnia 1981 r., sygn. akt I KZ 183/81.
Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11 lipca 1969 r., sygn. akt I Cr 140/69.
https://www.rics.org/fr/; stan na 30.03.2019 r.
https://wynagrodzenia.pl/gus; stan na 30.03.2019 r.
